Wer eine Immobilie zum Zwecke der Vermietung kauft, sollte Instandhaltungsmaßnahmen während der ersten drei Jahre genau planen. Denn gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gehören Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten übersteigen, kraft Gesetzes zu den Anschaffungskosten des Gebäudes.
Somit werden bei Überschreitung der 15 % Grenze aus normalerweise unmittelbar abzugsfähigen Aufwendungen Anschaffungskosten, welche über bis zu 50 Jahre abgeschrieben werden müssen. Bereits eine nur geringfügige Überschreitung der Grenze kann somit gravierende Steuernachteile zur Folge haben.
Hinweis:
Aufwendungen für aktivierungspflichtige Erweiterungen des Gebäudes sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, werden nicht bei der Prüfung der 15 % Grenze berücksichtigt.
Neue Rechtsprechung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten
In aktuellen Urteilen des Bundesfinanzhofes wurde die Auslegung der gesetzlichen Vorgaben weiter konkretisiert. Dabei hat der BFH festgestellt, dass auch unvermutete und somit zwangsläufig auch ungeplante Aufwendungen für Renovierungsmaßnahmen, die lediglich dazu dienen, Schäden zu beseitigen, welche aufgrund des langjährigen Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter entstanden sind, als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu qualifizieren sind. Dies gilt auch dann, wenn „verdeckte“ Mängel behoben werden, die dem Steuerpflichtigen im Zeitpunkt der Anschaffung verborgen geblieben sind. Im entschiedenen Fall war die Mieterin kurz nach dem Erwerb einer Wohnung verstorben. Um danach eine Neuvermietung zu ermöglichen, waren umfangreiche Renovierungsmaßnahmen erforderlich.
Unter anderen Umständen kann ein Sofortabzug von Kosten jedoch möglich sein. Mit Urteil vom 9. Mai 2017 entschied der BFH, dass Kosten für die Beseitigung von Schäden, welche erst nach Anschaffung des Gebäudes entstanden sind, und auf ein schuldhaftes Handeln eines Dritten zurückzuführen sind, nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zu rechnen sind. Im Urteilsfall ging es um mutwillige Beschädigungen durch einen Mieter.
In jedem Fall sollte der 15 % Grenze bei der Planung von Modernisierungsmaßnahmen nach dem Erwerb einer Immobilie Beachtung geschenkt werden.
Neue Urteile zu Betriebsveranstaltungen
Bei anstehenden Sommerfesten oder der Planung betrieblicher Weihnachtsfeiern sind steuerliche Folgen zu beachten. Falls die Kosten der Veranstaltung EUR 110 je Arbeitnehmer überschreiten ist Lohnsteuer abzuführen. Diese kann der Arbeitgeber pauschal mit 25 % berechnen und übernehmen. Gleiches gilt wenn drei oder mehr Veranstaltungen im Jahr durchgeführt werden, da der Freibetrag von EUR 110 für maximal zwei Veranstaltungen in Anspruch genommen werden kann.
Welche Aufwendungen bei der Prüfung einer Überschreitung des Freibetrages zu berücksichtigen sind, ist ein regelmäßiger Streitpunkt zwischen Finanzämtern und Steuerpflichtigen. Gemäß Gesetz sind seit 2015 alle Aufwendungen des Arbeitgebers einschließlich Umsatzsteuer unabhängig davon, ob sie einzelnen Arbeitnehmern individuell zurechenbar sind oder ob es sich um einen rechnerischen Anteil an den Kosten der Betriebsveranstaltung handelt, die der Arbeitgeber gegenüber Dritten für den äußeren Rahmen der Betriebsveranstaltung aufwendet, zu berücksichtigen.